La hipoteca inversa y sus alternativas para obtener liquidez

El mercado ofrece varias opciones para monetizar la vivienda y que suponga un ingreso para mayores de 65 años cuando más falta hace. Así se pueden cubrir deudas, afrontar pagos de residencias o de un interino en casa, ayudar a los hijos o cubrir un aumento repentino de los gastos.

Entre las alternativas para obtener liquidez por la vivienda las hay con las que mantendrás la propiedad del inmueble, con las que podrás usarlo aún sin ser tuyo y con las que pagarás más o menos impuestos.

Esta tabla comparativa de opciones para obtener liquidez resume 5 alternativas y las características de cada una de ellas que ahora veremos en detalle.

Con más de 65 años existen varias opciones para obtener liquidez inmediata, pero si quiere mantener su vivienda EBN le recomienda su hipoteca inversa.

Venta de la vivienda

Es la opción más obvia e la primera que suele venir a la cabeza, pero no por eso la mejor. Vender la vivienda tiene pocos pros y muchos contras comparada a otras alternativas de monetizar la vivienda.

Por un lado, se pierde tanto la propiedad como la posibilidad de usar la vivienda. Esto se traduce en que habrá que buscar otra casa para para vivir.

Por otro, es una acción que no se puede cancelar. Es decir, no se puede dar marcha atrás y pedir al comprador que devuelva la vivienda.

Además, la venta de vivienda está sujeta al pago de impuestos en el IRPF por la diferencia entre el precio de compra y de venta, aunque existe una exención para mayores de 65 años si venden su vivienda habitual o si invierten el dinero en crear una renta vitalicia.

Por último, aunque permite conseguir liquidez, esta tampoco es del todo inmediata. Tanto es así que apenas un 21% de las operaciones se cierran en menos de dos meses y solo un 56% lo hacen antes de cinco meses desde que la casa se pone a la venta.

Venta de la nuda propiedad de la vivienda

Frente a la venta de la casa, se puede vender solo la nuda propiedad y quedarse el usufructo vitalicio o temporal de la misma. En otras palabras, el titular vende la propiedad de la casa, pero se reserva el derecho a seguir utilizándola.

A efectos prácticos y de uso, será como si la casa fuese suya e incluso podría alquilarla si quisiese. Lo que no ostentará es la propiedad efectiva de la vivienda y cuando termine el usufructo, el pleno dominio de la vivienda será del comprador.

La principal ventaja de la venta de la nuda propiedad es que se obtiene liquidez por la vivienda y sin tener que abandonarla. Se puede seguir usando la casa y viviendo en ella.

En el lado negativo, es una operación por la que hay que pagar impuestos en la renta. Estos se miden por la diferencia entre el precio de venta y el de compra, aunque restando el valor del usufructo a ambas partes. Además se pierde la propiedad de la vivienda lo que conlleva la perdida del hogar familiar.

Como con la venta de la casa, cuando se traspasa la nuda propiedad tampoco hay marcha atrás. No se podrá recuperar la vivienda.

A esto se añade que muchos compradores estructuran la operación como una compra diferida con pagos mensuales en lugar del montante total de la venta.

Pedir un préstamo o crédito

Otra opción clásica es pedir un préstamo o crédito e incluso usar la vivienda como garantía, aunque pare personas de más de 65 años, no es fácil que una entidad financiera lo apruebe.

En ambos casos siempre se mantiene la propiedad de la vivienda y, al tratarse de una deuda que se abona, no habrá que pagar impuestos al hacer el IRPF.

Los tres grandes inconvenientes son:

1. La deuda se abona a lo largo de la vida del préstamo, no al vencimiento, como sí ocurre con la Hipoteca Inversa de EBN.
2. Hay que abonar una cuota mensual cada mes para devolver el préstamo.
3. Los tipos de interés pueden ser elevados y la duración del préstamo corta.

La vivienda inversa

La vivienda inversa es una solución intermedia entre la venta de la nuda propiedad y la hipoteca inversa que veremos a continuación.

Se trata de una operación de venta de la casa que va acompañada de un alquiler vitalicio de la misma. Con esta opción se vende el pleno dominio del inmueble, aunque gracias a este arrendamiento es posible seguir habitando la casa.

Este alquiler puede ser a un precio fijo de por vida o con revisiones y casi siempre suele ser menor que el precio de mercado. También existe la posibilidad de establecer un descuento en el precio de venta que sea el que pague efectivamente el alquiler.

La diferencia con la venta de la nuda propiedad es que la vivienda es del nuevo propietario. El anterior solo es un inquilino y, por ejemplo, no podrá realquilar la casa salvo que se permita en el contrato.

En función del modelo de vivienda inversa que se escoja, habrá que pagar o no cada mes un alquiler y, en cualquier caso, tampoco es una operación que se pueda cancelar.

Hipoteca Inversa

Esta es la solución más versátil para obtener liquidez por la vivienda y la única que cubre todos los puntos de la comparativa de soluciones.

Como su propio nombre indica, una hipoteca inversa es como una hipoteca, pero al revés. Se trata de un préstamo con garantía hipotecaria con el que el banco presta dinero al dueño de la casa, aunque con ciertas particularidades:

1. Es un préstamo sin cuotas mensuales.
2. Que solo se devuelve al final de la vida del préstamo (suelen ser vitalicios)
3. Pero que puede cancelarse en cualquier momento.

Como se trata de un préstamo, no se pierde en ningún momento la propiedad de la vivienda. A todos los efectos, la casa sigue siendo del usuario, tanto la nuda propiedad como el usufructo.

Del mismo modo, tampoco existe carga fiscal, ya que se trata de un préstamo

En resumen, es un préstamo que sirve para obtener liquidez por la vivienda y que no hay que saldar hasta el final, que puede ser tras el fallecimiento. En ese momento la casa y la deuda pasarán a los herederos, que podrán vender la propiedad para saldar la deuda o, si lo prefieren, pagar la deuda y quedarse con la casa.

Al final, la Hipoteca Inversa de EBN es un producto específicamente pensado para mayores de 65 años, que permite obtener liquidez inmediata sin las esperas propias de la venta de la casa y, sobre todo, pudiendo residir en ella.